Co oznacza i obejmuje „stan deweloperski” w segmencie?

Co dokładnie oznacza stan deweloperski?

To etap, w którym budynek jest ukończony konstrukcyjnie, a wnętrza są przygotowane do wykończenia. Ściany mają tynki lub gładzie, posadzki są wylane, instalacje rozprowadzone i zakończone w punktach. Nie ma podłóg, białego montażu i drzwi wewnętrznych. W segmencie zakres dotyczy też części zewnętrznych, jak elewacja, dach i elementy zagospodarowania terenu przewidziane w standardzie. Nie istnieje jedna ustawowa definicja. Szczegóły określa umowa i standard wykończenia inwestycji. Dlatego warto czytać dokumenty i porównywać zapisy z projektem.

Jakie elementy są najczęściej wykończone w stanie deweloperskim?

W typowym segmencie możesz spodziewać się:

• okien zewnętrznych i drzwi wejściowych oraz wykonanej elewacji
• tynków wewnętrznych lub gładzi, sufitów przygotowanych do malowania
• wylewek podłogowych z rozprowadzonym ogrzewaniem, jeśli jest przewidziane
• rozprowadzonych instalacji: elektrycznej, teletechnicznej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej
• ocieplonego poddasza i przygotowanych ścian działowych
• garażu w stanie surowym wewnętrznie, jeśli jest w bryle budynku
• elementów zewnętrznych przewidzianych w standardzie, na przykład ogrodzenia czy dojść

Brakujące elementy to zwykle podłogi, drzwi wewnętrzne, białe montaże, zabudowy, lampy oraz pełne wykończenie łazienek i kuchni.

Które instalacje powinny być gotowe przy odbiorze?

Przy odbiorze instalacje powinny być rozprowadzone i zakończone w punktach, zgodnie z projektem i standardem:

• elektryczna z rozdzielnicą, okablowanie pod internet i telewizję
• wodno-kanalizacyjna z podejściami w łazienkach i kuchni
• grzewcza z rozdzielaczami, grzejnikami lub ogrzewaniem podłogowym
• źródło ciepła zamontowane lub przygotowane miejsce, zależnie od standardu
• wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna zgodnie z projektem
• ewentualna instalacja gazowa z dokumentacją, jeśli przewidziana

Coraz częściej spotykane są przygotowania pod fotowoltaikę czy rekuperację. Warto mieć wgląd w protokoły prób i odbiorów instalacji.

Jak sprawdzić jakość wykonania przed podpisaniem protokołu?

Najlepiej oprzeć się o projekt, standard i oględziny z mierzalnymi kryteriami. Pomaga obecność niezależnego inspektora. Sprawdź:

• równość i gładkość tynków, narożników i sufitów, z pomiarem zgodnie z metodą wskazaną w dokumentacji technicznej oraz z kryteriami akceptacji określonymi w umowie
• poziomy i płaskość posadzek, szczeliny przy ścianach i dylatacje
• montaż okien i drzwi zewnętrznych, działanie okuć, brak mostków
• ciąg wentylacji i nawiewy, działanie kratki w każdej strefie
• zgodność instalacji z projektem i rozmieszczenie punktów
• spadki na tarasie i balkonie, obróbki blacharskie i hydroizolacje
• docieplenie i zabudowę poddasza, brak szczelin i zawilgoceń
• elewację i detale przy gruncie, cokoły, obróbki dachu

Wykonaj dokumentację zdjęciową. Zapisz wszystkie uwagi z precyzyjną lokalizacją.

Kto odpowiada za usunięcie usterek po odbiorze?

Deweloper odpowiada na podstawie rękojmi i zapisów umowy. Usterki wpisane do protokołu odbioru powinny zostać rozpatrzone i naprawione w ustawowym i umownym terminie. Zgłoszenia składaj pisemnie z datą, dołączając opis usterki, jej lokalizację, zdjęcia oraz kopię protokołu odbioru. Terminy reakcji i naprawy należy odczytać w umowie i protokole odbioru. W przypadku wady istotnej możesz odmówić odbioru do czasu jej usunięcia. Zgłaszaj usterki pisemnie. Zachowuj korespondencję i potwierdzenia.

Jak sporządzić listę uwag i protokół odbioru mieszkania?

Podejdź do tego metodycznie:

• przeglądaj pomieszczenie po pomieszczeniu, od ogółu do detalu
• dla każdej usterki dodaj opis, lokalizację i zdjęcie
• zaznacz miejsce na rzucie lub szkicu pomieszczenia
• dołącz wskazanie, czego oczekujesz: naprawy, regulacji lub wymiany
• zapisz stany liczników i przekazane klucze
• dołącz protokoły prób instalacji oraz dokumenty kominiarskie, jeśli dotyczą

Protokół podpisują obie strony. Jedna kopia zostaje u Ciebie. Dbaj o czytelność zapisów i spójność z umową.

Jakie prace trzeba wykonać, by mieszkanie było gotowe do zamieszkania?

Zwykle potrzebne są:

• przygotowanie podłoży, gładzie i malowanie
• wykonanie łazienek i kuchni, hydroizolacje i płytki
• montaż podłóg i listew
• montaż drzwi wewnętrznych i ościeżnic
• osprzęt elektryczny, oprawy oświetleniowe i biały montaż
• zabudowy stałe, szafy, kuchnia
• uruchomienie źródła ciepła i regulacja instalacji
• prace zewnętrzne przewidziane w zakresie właściciela, na przykład ogród

W segmentach często dochodzą schody wewnętrzne i balustrady w wykończeniu docelowym.

Jak zaplanować pierwsze prace wykończeniowe po odbiorze?

Ułóż harmonogram i kolejność branż. Najpierw prace instalacyjne i mokre, potem wykończenie i montaże. Pamiętaj o czasach schnięcia wylewek i gładzi. Zaplanuj dostawy materiałów z wyprzedzeniem i koordynację ekip. Wykonaj wygrzewanie posadzek i pomiary wilgotności przed układaniem podłóg. Ustal punkty kontrolne i odbiory częściowe. Jeśli przewidujesz personalizację, uwzględnij to na etapie planu, aby uniknąć przeróbek. Na końcu zaplanuj sprzątanie i testowe uruchomienie wszystkich instalacji.

Podsumowanie

Świadomy odbiór i klarowny plan wykończenia oszczędzają czas i nerwy. Gdy wiesz, czym jest "stan deweloperski" w segmencie i jakie są granice odpowiedzialności, łatwiej podejmujesz decyzje i unikasz nieporozumień. Dobrze przygotowany protokół i lista uwag to Twoje narzędzia do egzekwowania jakości. Potem pozostaje już tylko mądre wykończenie i spokojne wprowadzenie się.

Umów odbiór z inspektorem i zabezpiecz jakość odbioru!